Befristete Änderungen im Gewerbemietvertrag können mündlich beschlossen werden
Häufig werden nachträgliche Änderungen eines Gewerbemietvertrages nur mündlich abgesprochen. Dies ist riskant, da nach § 550 BGB Mietverträge, die für einen Zeitraum von länger als einem Jahr abgeschlossen werden, unter Beachtung der gesetzlichen Schriftform geschlossen werden müssen. Dies gilt auch für spätere Ergänzungen oder Änderungen!
Wird die Schriftform nicht beachtet, ist der Mietvertrag zwar wirksam, er kann grundsätzlich entgegen der vereinbarten Vertragslaufzeit mit der kürzeren gesetzlichen Frist gekündigt werden.
So bekam eine Mieterin eine ordentliche Kündigung ihres Mietvertrages mit der Begründung, die mündliche Absprache zur Mietminderung habe nicht den formalen Erfordernissen nach § 550 BGB entsprochen. Die Mieterin akzeptierte diese Kündigung nicht, es kam zur Räumungsklage.
Der Fall landete vor dem Bundesgerichtshof.
Der Beschluss: Wenn ein Gewerbemietvertrag verändert wird, bedarf dies nur dann der Schriftform, wenn diese Änderung für länger als ein Jahr gelten soll. Dies ergibt sich aus der sogenannten "Erheblichkeitsschwelle", die in § 550 BGB festgeschrieben ist.
Die Schriftform soll bei auf längere Zeit abgeschlossenen Verträgen sowohl einen eventuellen Erwerber eines Mietobjekts vor Regelungen in einem Mietvertrag schützen, die er beim Kauf nicht kannte. Außerdem soll auch der Mieter davor geschützt werden, sich womöglich leichtfertig an für ihn ungünstige Bedingungen langfristig zu binden, die sie ihm nicht in einem Dokument klar vor Augen stehen.
Dieser Schutzzweck erfasst jedoch keine Vertragsanpassungen, die nur vorübergehend und kürzer als ein Jahr gelten sollen, wie z.B. eine Mietminderung. Wenn diese nur vorübergehend gelten sollen, ist es nicht nötig, sie schriftlich zu dokumentieren. Wichtig: Wenn mehrere Vereinbarungen hintereinander getroffen werden, dann werden die Laufzeiten nicht addiert und überschreiten damit möglicherweise ein Jahr, sondern sie müssen einzeln betrachtet werden (Beschluss vom 15.09.2021, Az.: XII ZR 60/20).
Aus anwaltlicher Sicht raten wir dennoch dringend dazu, Änderungen und Zusätze zu einem bestehenden Gewerbemietvertrag immer schriftlich festzuhalten, um juristische Auseinandersetzungen zu vermeiden. Rechtsanwalt Bernd Schäfer in unserer Kanzlei in Speyer unterstützt Sie gerne dabei!
