Mietrecht: Vermieter kann auch bei älteren Mietrückständen fristlos kündigen
Ist der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten, oder mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug, kann der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Ungeklärt war bislang, ob der Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung verliert, wenn er längere Zeit wartet, um dem Mieter beispielsweise die Möglichkeit zu geben, den Zahlungsrückstand auszugleichen. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof nunmehr entschieden (BGH VIII ZR 296/15, Urteil vom 13.07.2016).
Der Vermieter ist beim Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mieters nicht an die Einhaltung einer konkreten Frist gebunden. Er darf daher auch wegen Mietrückständen, die bereits längere Zeit bestehen, fristlos kündigen. Dieses Urteil ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter von erheblicher Bedeutung.
Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des Bundesgerichtshofes hatte folgenden Fall zu entscheiden:
Eine katholische Kirchengemeinde hatte einer Frau eine Wohnung vermietet, die früher als Küsterin der Gemeinde angestellt war. Das Mietverhältnis wurde auch nach Beendigung des Dienstverhältnisses fortgeführt. Nachdem die Mieterin für zwei Monate Anfang 2013 auch nach Mahnung die Miete nicht gezahlt hatte, kündigte die Vermieterin im November 2013 das Mietverhältnis fristlos und erhob in der Folge eine Räumungsklage. Das Amtsgericht Düsseldorf gab der Klage statt, das Landgericht Düsseldorf wie die Klage auf Räumung allerdings zurück. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die Vermieterin die fristlose Kündigung innerhalb einer angemessenen Frist nach Auftreten der Mietrückstände hätte erklären müssen. Dies sei in § 314 Abs. 3 BGB für Dauerschuldverhältnisse, also auch für Mietverträge so geregelt.
Dieses Urteil hob dann aber der Bundesgerichthof mit der Begründung auf, dass die im Mietrecht verankerten Regelungen zu Kündigungsmöglichkeiten die allgemeine Bestimmung über die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen verdrängten. Da im Mietrecht aber eine entsprechende Regelung nicht existiert, sei der Vermieter bei einer fristlosen Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen auch nicht gezwungen, diese innerhalb einer bestimmten Frist nach Auftreten von Mietrückständen auszusprechen.
Das bedeutet für den Mieter, der mit den Mietzahlungen in Rückstand geraten ist, dass er, auch wenn der Vermieter nicht unmittelbar kündigt, diese Rückstände möglichst rasch begleichen sollte. Er kann sich nämlich auch nach längerer Zeit nicht darauf verlassen, dass der Vermieter die Sache einfach hinnimmt und auf eine Kündigung verzichtet. Außerdem: Sobald keine Mietrückstände mehr bestehen, verliert der Vermieter das Recht, aus diesem Grunde noch eine Kündigung auszusprechen.
Für Vermieter bedeutet dieses Urteil, dass sie die Möglichkeit haben, sich eine Kündigung reiflich zu überlegen und dem Mieter auch mehr Zeit lassen können, Mietrückstände nachzuzahlen, ohne Gefahr zu laufen, das Recht zur Kündigung zu verlieren.
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