Vermieter sollten vorsichtig sein: BGH erschwert die Kündigung wegen Betriebsbedarf
Mit Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 243/16, hat der Bundesgerichtshof (BGH) für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen betrieblichen Bedarfs des Vermieters (sog. Verwertungskündigung) hohe Anforderungen formuliert:
Grundsätzlich kann der Vermieter nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB Vermieter mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn er ansonsten an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts gehindert ist und er dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
In der Entscheidung vom 27.09.17 hat der BGH nun klargestellt, dass dabei zu beachten ist, dass nicht nur das Eigentumsrecht des Eigentümers (in der Regel also des Vermieters) durch das verfassungsrechtlichen Eigentumsrecht geschützt ist, sondern auch das Besitzrecht des Mieters.
Die Nachteile, die dem Vermieter drohen, wenn er das Mietverhältnis nicht beenden kann, müssen daher die Nachteile, die der Mieter durch den Wohnungsverlust erleidet, bei weitem übersteigen. Der bloße Wunsch des Vermieters, seine Erträge zu optimieren, reicht nicht aus. Einen "uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung" hat das Gericht abgelehnt. Andererseits darf dies auch nicht so verstanden werden, dass dem Vermieter erst bei konkreter Existenzgefährdung die Möglichkeit eröffnet wird, das Mietverhältnis wegen mangelnder Verwertungsmöglichkeit zu kündigen
Der Vermieter muss bereits in der Kündigung nachvollziehbar darlegen, aus welchen Gründen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung wegen des bestehenden Mietverhältnisses unmöglich ist. Darüber hinaus hat der Vermieter zu erläutern, welcher konkrete und erhebliche Nachteil ihm ohne die Kündigung entstünde. Pauschale Behauptungen reichen dazu nicht aus.
Der Vermieter muss also bereits bei der Formulierung einer derartigen Kündigung größte Sorgfalt walten lassen. Gründe, die nicht bereits in der Kündigung enthalten sind, obwohl sie bereits vorlagen, kann der Vermieter nicht erst im Gerichtsverfahren vortragen: sie werden nicht mehr berücksichtigt.
Das Urteil liegt noch nicht vor, die Pressemitteilung dazu finden Sie hier. Sobald das Urteil veröffentlicht ist, können Sie es hier nachlesen.
Falls Sie eine Verwertungskündigung aussprechen wollen, sollten Sie daher einen im Mietrecht versierten Rechtsanwalt konsultieren. Rechtsanwalt Bernd Schäfer berät Sie gerne, auch zu allen anderen Fragestellungen des Miet- und WEG-Rechts.
